北京新房，賣(mài)不到銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)
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發(fā)布 : 06-08
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這是嚴(yán)肅君的第608篇推送距離上半年沖刺KPI，只剩最后一個(gè)月窗口期了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月北京新房市場(chǎng)成交22958套，同比上漲48%；成交均價(jià)60653元/㎡，同比上漲5%。看起來(lái)量?jī)r(jià)齊升，但嚴(yán)肅君發(fā)現(xiàn)---北京的新房項(xiàng)目，大多賣(mài)不到銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，甚至在有意識(shí)的帶節(jié)奏降價(jià)搶跑。ps:以1-5月成交top50為樣本，以近兩年入市的在售新盤(pán)為主，尾盤(pán)在售的限競(jìng)房，以及純別墅項(xiàng)目，因?yàn)殇N(xiāo)售節(jié)點(diǎn)和產(chǎn)品特殊性，暫不討論；沒(méi)有明確銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的，以最近一次預(yù)售證平均售價(jià)為準(zhǔn)。01樓市下行期，誰(shuí)還在頂格賣(mài)房首先要明確的是，就北京新房市場(chǎng)而言，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)更像是“限高價(jià)”，當(dāng)年的隱形紅線(xiàn)，可以賣(mài)不到，但不能超。從真金白銀的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5月份北京新房還能頂格賣(mài)房的項(xiàng)目集中在3個(gè)區(qū)域，分別是東城、西城、海淀。海淀甚至還出了唯一一個(gè)“漲價(jià)”賣(mài)的項(xiàng)目---棲海雲(yún)頌。銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.2萬(wàn)/平，但成交均價(jià)達(dá)到8.3萬(wàn)/平。糾其原因，棲海雲(yún)頌截至目前已網(wǎng)簽房源，以87㎡、93㎡小戶(hù)型為主，是所有戶(hù)型里面單價(jià)定的最高的，基本在8.35萬(wàn)/平左右。而定價(jià)只有8萬(wàn)出頭的121㎡、129㎡基本還有7成待售。放心，等全部房源售出后，銷(xiāo)售均價(jià)一定會(huì)穩(wěn)定在8.2萬(wàn)/平。02降最狠的價(jià)，賣(mài)最多的房降價(jià)幅度超過(guò)10%的新房項(xiàng)目，主要集中在房山、門(mén)頭溝、石景山、昌平和豐臺(tái)的部分板塊。重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)新房扎堆的昌平和豐臺(tái)。作為海淀的后花園，昌平新房好不好賣(mài)，取決于與海淀產(chǎn)業(yè)園區(qū)的距離，更確切的說(shuō)，是與后廠村的距離。文源府、紫金書(shū)院是唯二成交均價(jià)過(guò)6萬(wàn)的項(xiàng)目，而隨著與后廠村直線(xiàn)或者通勤距離的拉長(zhǎng)，新房項(xiàng)目不僅成交均價(jià)的絕對(duì)值在縮小，降價(jià)幅度也在加大。至于豐臺(tái)，永定河兩岸，是兩個(gè)世界。永定河以西，上榜的是龍湖建工九里熙宸，成交均價(jià)5.7萬(wàn)/平，對(duì)比銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.5萬(wàn)/平，降幅達(dá)12.3%；永定河以東，除了華曦府，上榜項(xiàng)目成交均價(jià)全部在8萬(wàn)/平+，6公里13分鐘的路程，差價(jià)近3萬(wàn)/平。永定河以東，目前在售新房項(xiàng)目扎堆區(qū)域有兩個(gè)。一個(gè)是西四環(huán)到西五環(huán)之間，比的是與麗澤遠(yuǎn)近，講的是產(chǎn)業(yè)輻射紅利，看的是未來(lái)發(fā)展；今年新拿地的青塔地塊，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)給到了8.5萬(wàn)/平，相當(dāng)于區(qū)域內(nèi)抬了一手，同時(shí)在售的七八個(gè)新房項(xiàng)目都同時(shí)松了一口氣。一個(gè)是南二環(huán)到南四環(huán)，比的是與內(nèi)城遠(yuǎn)近，講的是城市界面和配套成熟度，看的是當(dāng)下占有。從銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)上來(lái)看，二環(huán)外北京悅府、端禮著、北京瑞府為第一梯隊(duì)，在10.9-11.2萬(wàn)/平之間，北京瑞府這個(gè)城市界面吧確實(shí)影響挺大，只賣(mài)到了10萬(wàn)出頭；三環(huán)外大紅門(mén)兩項(xiàng)目是第二梯隊(duì)，9萬(wàn)/平左右，中海跑量，金茂拼價(jià)；四環(huán)外的建發(fā)璟院是第三梯隊(duì)，成交價(jià)約8萬(wàn)/平。02一個(gè)沒(méi)想到的事實(shí)西紅門(mén)確實(shí)越賣(mài)越貴了。同樣都是銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/平，西紅門(mén)橡樹(shù)灣一期成交均價(jià)6.2萬(wàn)/平，二期就上浮到了6.4萬(wàn)/平，不知道5月6日新拿的地塊能否賣(mài)到6.6萬(wàn)不得不說(shuō)，大興在西紅門(mén)的節(jié)奏拿捏的很穩(wěn)。作為大量上新的純新板塊，不著急不扎堆，錯(cuò)開(kāi)入市時(shí)間，避免貼身競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致價(jià)格踩踏。從21年10月份橡樹(shù)灣一期開(kāi)始，22年出了御景星城、橡樹(shù)灣二期，23年出了橡樹(shù)灣三期。與此同時(shí)，不斷釋放板塊規(guī)劃和配套利好。先是19號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)西紅門(mén)站點(diǎn)確定，補(bǔ)足區(qū)域內(nèi)交通短板，這位置更是直接利好橡樹(shù)灣項(xiàng)目；接著是明確將引入北京市第四中學(xué)、北京市西城區(qū)黃城根小學(xué)，大概率位于6003和6041地塊，除此之外，還有6004/6007/6029/6042四塊托幼用地。從目前流出北京2023年預(yù)計(jì)供應(yīng)73宗宅地表來(lái)看，上圖中剩余的住宅地塊都不在內(nèi)，應(yīng)該會(huì)在明年才陸續(xù)上架。不冒進(jìn)，不急躁，非常值得北京某些板塊學(xué)習(xí)。樓市下行期，與其問(wèn)開(kāi)發(fā)商能托底多少，不如先問(wèn)問(wèn)自己能給購(gòu)房者投入多少？互動(dòng)時(shí)刻：對(duì)于2023年1-5月份新房成交你怎么看，誰(shuí)降價(jià)跑量最讓你驚訝？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論~
