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北京土拍的盡頭,是玄學?

分類: 最新資訊 日志詞典 編輯 : 日志大全 發布 : 06-18

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這是嚴肅君的第610篇推送6月土拍月,最令人期待的海淀四季青兩地塊花落誰家,今天終于揭了題。昨天(6月13日)房企報名結束后,兩地塊分別獲得30/31家房企報名,以更多家青睞的小地塊為例,又是一場房企新人大賞---華潤、城建、首開、中鐵建、保利、中海、海開、京能、天恒正同、廣安置業、中糧、建工、建發、招商、南通江海港、中建玖合、金隅、中鐵、江蘇師山、順卓房地產、武漢聯發瑞盛、如皋市潤皋、綠城、華發、北辰、中綠、揚州華鵬、中旅、太原萃豐、中能建、東方雨虹+海門海泰。最終,越秀以總價79.35億,4.5萬㎡超低能耗建筑面積搖中海淀區四季青2603-003-1地塊;天恒正同以總價19.55億,搖中海淀區四季青004-1地塊。吶,越秀就是現場擺了“大吉”紙袋的這家,20比1搖中最好的海淀四季青大地塊,北京土拍已經開始走上玄學之路了嗎?對于其他“新人”們來說,運氣差點,地沒拿到,但最起碼在北京樓市混了個臉兒熟。像嚴肅君就借此記住了,由南通市代管的如皋市,以及主業為防水的東方雨虹。同樣今天出讓的順義新城地塊,臨鐵+純住宅+成熟配套,也吸引了21家房企參與競拍,最終由石家莊創世紀搖號競得。截至目前,北京2023年已成功出讓13宗宅地,土地收入共計約373.4億元。1.具體說地塊之前,嚴肅君想提醒大家,地市熱度不等同于市場熱度。之前我們說,今天的土拍局面,就是明天的市場牌面,一個項目在土地出讓時,眾多開發商的青睞甚至搶奪激烈程度,一度是購房者買房時的一個重要參考面。但今年的地市熱度,有其特殊性。比如北京最近幾次拿出來的地,往往具備總價低+房地差大+純住宅的屬性,在開發商眼中翻譯過來就是,投入少風險低、利潤高有錢賺、土地性質好易操盤。再加上北京嘛,可以說是當下房地產市場最健康的城市之一了,誰都覺得值得一搏。各種因素下,北京地市頻頻熱度創新高。2.具體到今天出讓的宅地,海淀四季青兩地塊總結起來就是,真稀缺+新玩兒法。稀缺之一在于,海淀西山別墅區,多年斷供再上新。四季青位于傳統西山別墅區,素有“皇家板塊”的美譽,首先就是不可再造的自然景觀,往大了說,“三山五園”。往小了看,地塊一公里內光高爾夫球場就能建兩個,高貴值拉滿,周邊日常生活配套也很完善。地兒好,供應卻是真少。最近的商品房就是20年左右的香山壹號院和頤和金茂府,其余都是2000年-2010年間的成熟別墅項目,像御墅臨楓、四季香山、西山美墅館、香山藝墅等。稀缺之二在于,房地差夠大,一二手房還價格倒掛。普通二手房均價在10萬/平左右,高端一些的或者新的項目,會貴的有點夸張,比如香山清琴山莊15.5萬/平;頤和金茂府現在掛牌價已經到16w/㎡。而新入地塊銷售指導價,只要12.1萬/平。關鍵是,樓面價不到9萬/平,房地差超過3萬/平,這下就比較好講豪宅的故事了。稀缺之三在于,容積率低,兩塊地加起來也就能出五六百套房。要明確一點,海淀四季青兩地塊,容積率沒有明面上1.05那么低。因為根據土地建設規劃要求,2603-003-2地塊和2603-004-2地塊是現狀保留公共綠地,不納入出讓范圍,也不計入綠地率計算,后期由四季青人民政府做管理維護。換句話說,這部分綠地雖然是公用的,但在計算容積率的時候,是算進小區的。那海淀四季青兩地塊的實際容積率,大概在1.2左右,也是多年來很難得的低密地塊了;整體建筑規模為11.14萬㎡,按照套均200平來算,將供應約550套房源。新玩兒法就是,土地合理價格上限觸達后,首次競報地上實施超低能耗建筑面積。實施超低能耗建筑會加厚外保溫層,但所增加的墻體面積不計容,因此對住宅得房率并不產生較大影響,大家不用過度解讀。這個新玩兒法更多的是信號意義,未來低密住宅尤其是別墅類或將嘗試推行超低能耗標準。3.接下來再看順義新城第2街區地塊,位于順義老城區,好處是各項配套成熟,南側就是地鐵15號線順義站。問題在于區域內多為90年代左右建成的小區,房齡超過30年,掛牌均價在3.6萬/平左右;最新的2010年交付的金漢綠港五區,均價在4萬/平左右。最近的在售新房項目是龍湖御湖境,成交均價為4.5萬/平左右;遠一點的仁和板塊有星譽BEIJING、北京合院、公園和御等項目在售。新地塊用地面積約2.04萬平米,建筑控制規模約4.75萬平,容積率2.2-2.4。未來銷售指導價為4.6萬元/平米,具體價格可上下浮動5%。從現場舉牌情況來看,有地鐵加持的順義地塊,顯然讓房企們好感度UP,舉牌的小手速度也很快,5分鐘觸及土地合理價格上限,最終由石家莊創世紀搖號拿下。據查,石家莊創世紀房地產開發有限公司成立于2007年6月,注冊資金2.06億元,隸屬于河北潤德控股集團。得,又是一家進京的臉生房企~當然,石家莊創世紀除了獨立打造“潤德·天悅城”“潤德凱旋城”項目外,還曾與萬科、龍湖等房企合作開發。嚴肅君的N個500人置業群中,也有KOC表示,該地塊很大可能將會與龍湖聯合開發。互動時刻:對于北京土地市場的火熱,你怎么看?歡迎在評論區留言討論~

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