政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理
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財(cái)聯(lián)社10月5日訊（編輯 宣林）繼城中村改造項(xiàng)目納入專(zhuān)項(xiàng)債支持范圍和監(jiān)管擬設(shè)立城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款后，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)于9月25日例會(huì)提出加大對(duì)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。河南省人民政府辦公廳近日印發(fā)《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出重點(diǎn)任務(wù)包括推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊居住區(qū)提升改造，穩(wěn)慎推進(jìn)城中村改造。今年以來(lái)中央高級(jí)別會(huì)議多次提及城中村改造問(wèn)題，國(guó)盛證券何亞軒等人在9月27日的研報(bào)中表示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大背景下，城中村改造有望成為穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯。天風(fēng)證券鮑榮富等人在9月17日的研報(bào)中表示，城中村改造主要聚焦于21個(gè)超大和特大城市，從區(qū)位來(lái)講，類(lèi)似于優(yōu)質(zhì)的房屋供給，因此從需求和供給兩端對(duì)于地產(chǎn)后周期時(shí)代都是重要的利好。國(guó)盛證券熊園等人在9月20日的研報(bào)中表示，21個(gè)超大特大城市中已公布城中村改造規(guī)劃的有6個(gè)，年均實(shí)施改造項(xiàng)目約49個(gè)，簡(jiǎn)單對(duì)應(yīng)21城年均項(xiàng)目數(shù)約1034個(gè)左右；按照廣州、青島的投資強(qiáng)度測(cè)算，單個(gè)城中村改造項(xiàng)目的投資規(guī)模約為5億元，則21城合計(jì)約5067億元/年。考慮到21城以外的部分大城市（如合肥）也會(huì)開(kāi)展改造，全國(guó)整體投資規(guī)模可能0.5-1萬(wàn)億元/年。中銀證券夏亦豐等人在9月6日的研報(bào)中指出，城中村改造要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、前期土地開(kāi)發(fā)整理、土地收儲(chǔ)、建設(shè)四大階段。從市場(chǎng)實(shí)踐看來(lái)，普遍存在土地變性、利益關(guān)系與產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、清產(chǎn)清資、資金籌措困難、市場(chǎng)主體參與積極性不高等難點(diǎn)。因此改造是長(zhǎng)期而漸進(jìn)的過(guò)程，單個(gè)項(xiàng)目7-8年，整個(gè)城市周期會(huì)更長(zhǎng)，以上海為例，預(yù)計(jì)需要19年（2014-2032年）。從改造主體在前期土地征收環(huán)節(jié)的話語(yǔ)權(quán)高低來(lái)看，目前我國(guó)城中村改造模式可分為政府主導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、村企合作三大類(lèi)。政府主導(dǎo)模式的核心優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目推進(jìn)效率高，前期土地整理周期短，采取該模式的代表性城市包括杭州、上海、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等。開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)模式的核心在于開(kāi)發(fā)商能夠順利拿地，并在更新改造過(guò)程中通過(guò)容積率的突破來(lái)平衡投入，深圳、珠海主要采取該模式，其優(yōu)勢(shì)在于政府前期無(wú)需投入，不受財(cái)政資金限制，劣勢(shì)在于開(kāi)發(fā)商以商業(yè)利益最大化為目標(biāo)，可能忽略城市全局規(guī)劃目標(biāo)。按土地開(kāi)發(fā)模式分類(lèi)，我國(guó)城中村改造主要有一二級(jí)聯(lián)動(dòng)和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，即允許承擔(dān)拆遷和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體不經(jīng)過(guò)招拍掛，通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)繳地價(jià)等方式獲得土地二級(jí)權(quán)利，優(yōu)勢(shì)在于一二級(jí)資源嫁接，節(jié)省成本，增厚綜合利潤(rùn)空間。廣州和杭州主要采用做地模式，即一級(jí)開(kāi)發(fā)后土地必須收儲(chǔ)，進(jìn)行招拍掛后才能進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)，一、二級(jí)市場(chǎng)是分開(kāi)的。做地模式可以緩解資金壓力，也有利于內(nèi)部充分競(jìng)爭(zhēng)，更加高效。夏亦豐等人表示，城中村改造項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、資金需求較大、且需要協(xié)調(diào)多個(gè)利益主體的關(guān)系，預(yù)計(jì)未來(lái)參與方多為有較多城市更新經(jīng)驗(yàn)的央企和地方國(guó)企。建議優(yōu)先關(guān)注在超大特大城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企如中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中交地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)、綠城中國(guó)。何亞軒等人從設(shè)計(jì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)施工、檢測(cè)評(píng)估、裝飾裝修四個(gè)方面推薦標(biāo)的。地塊規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方面重點(diǎn)推薦深圳房建設(shè)計(jì)龍頭華陽(yáng)國(guó)際、上海建筑設(shè)計(jì)龍頭華建集團(tuán)、城市規(guī)劃龍頭蕾奧規(guī)劃等；建筑央國(guó)企在城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)中具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)和豐富經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)是此輪城改主要實(shí)施方，重點(diǎn)推薦區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著的地方國(guó)企上海建工、隧道股份、安徽建工以及央企旗下保障房建設(shè)子公司中鐵裝配；拆整結(jié)合類(lèi)城改項(xiàng)目需配套房屋質(zhì)量檢測(cè)及評(píng)估，重點(diǎn)推薦建工檢測(cè)評(píng)估龍頭國(guó)檢集團(tuán)、深圳瑞捷、上海建科；城改提速將顯著帶動(dòng)地產(chǎn)后周期的裝飾裝修等相關(guān)需求，重點(diǎn)推薦裝飾龍頭亞廈股份、金螳螂。天風(fēng)證券鮑榮富等人在9月24日的研報(bào)中表示，城中村改造對(duì)業(yè)務(wù)聚焦于一二線城市的新開(kāi)工端，例如設(shè)計(jì)、水泥等龍頭公司，短期拉動(dòng)的效果有望超預(yù)期。截至9月8日全國(guó)水泥出貨率60%，全國(guó)水泥均價(jià)360元/噸，已達(dá)中小企業(yè)盈虧線附近，向下空間有限。城中村建設(shè)有望帶來(lái)較大新建增量，24年水泥需求有望觸底回升。推薦海螺水泥、華新水泥、上峰水泥，青松建化，關(guān)注中國(guó)建材、華潤(rùn)水泥。東吳證券還建議關(guān)注珠江股份、萬(wàn)科A。
