政策利好密集催化！城中村改造受益上市公司梳理
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發布 : 10-05
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財聯社10月5日訊（編輯 宣林）繼城中村改造項目納入專項債支持范圍和監管擬設立城中村改造專項借款后，中國人民銀行貨幣政策委員會于9月25日例會提出加大對“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。河南省人民政府辦公廳近日印發《關于實施城市更新行動的指導意見》，提出重點任務包括推進城鎮老舊居住區提升改造，穩慎推進城中村改造。今年以來中央高級別會議多次提及城中村改造問題，國盛證券何亞軒等人在9月27日的研報中表示，在當前經濟下行壓力較大背景下，城中村改造有望成為穩增長、穩地產重要抓手，戰略意義凸顯。天風證券鮑榮富等人在9月17日的研報中表示，城中村改造主要聚焦于21個超大和特大城市，從區位來講，類似于優質的房屋供給，因此從需求和供給兩端對于地產后周期時代都是重要的利好。國盛證券熊園等人在9月20日的研報中表示，21個超大特大城市中已公布城中村改造規劃的有6個，年均實施改造項目約49個，簡單對應21城年均項目數約1034個左右；按照廣州、青島的投資強度測算，單個城中村改造項目的投資規模約為5億元，則21城合計約5067億元/年。考慮到21城以外的部分大城市（如合肥）也會開展改造，全國整體投資規模可能0.5-1萬億元/年。中銀證券夏亦豐等人在9月6日的研報中指出，城中村改造要經過規劃、前期土地開發整理、土地收儲、建設四大階段。從市場實踐看來，普遍存在土地變性、利益關系與產權復雜、清產清資、資金籌措困難、市場主體參與積極性不高等難點。因此改造是長期而漸進的過程，單個項目7-8年，整個城市周期會更長，以上海為例，預計需要19年（2014-2032年）。從改造主體在前期土地征收環節的話語權高低來看，目前我國城中村改造模式可分為政府主導、開發商主導、村企合作三大類。政府主導模式的核心優勢在于項目推進效率高，前期土地整理周期短，采取該模式的代表性城市包括杭州、上海、濟南、長沙等。開發商主導模式的核心在于開發商能夠順利拿地，并在更新改造過程中通過容積率的突破來平衡投入，深圳、珠海主要采取該模式，其優勢在于政府前期無需投入，不受財政資金限制，劣勢在于開發商以商業利益最大化為目標，可能忽略城市全局規劃目標。按土地開發模式分類，我國城中村改造主要有一二級聯動和做地模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二級聯動模式，即允許承擔拆遷和土地一級開發的市場主體不經過招拍掛，通過協議轉讓、補繳地價等方式獲得土地二級權利，優勢在于一二級資源嫁接，節省成本，增厚綜合利潤空間。廣州和杭州主要采用做地模式，即一級開發后土地必須收儲，進行招拍掛后才能進入二級開發，一、二級市場是分開的。做地模式可以緩解資金壓力，也有利于內部充分競爭，更加高效。夏亦豐等人表示，城中村改造項目周期較長、資金需求較大、且需要協調多個利益主體的關系，預計未來參與方多為有較多城市更新經驗的央企和地方國企。建議優先關注在超大特大城市有城市更新業務布局的房企如中華企業、光明地產、招商蛇口、華潤置地、中交地產、越秀地產、城建發展、天健集團、綠城中國。何亞軒等人從設計規劃、開發施工、檢測評估、裝飾裝修四個方面推薦標的。地塊規劃及建筑設計方面重點推薦深圳房建設計龍頭華陽國際、上海建筑設計龍頭華建集團、城市規劃龍頭蕾奧規劃等；建筑央國企在城市綜合開發建設中具備領先優勢和豐富經驗，預計是此輪城改主要實施方，重點推薦區位優勢顯著的地方國企上海建工、隧道股份、安徽建工以及央企旗下保障房建設子公司中鐵裝配；拆整結合類城改項目需配套房屋質量檢測及評估，重點推薦建工檢測評估龍頭國檢集團、深圳瑞捷、上海建科；城改提速將顯著帶動地產后周期的裝飾裝修等相關需求，重點推薦裝飾龍頭亞廈股份、金螳螂。天風證券鮑榮富等人在9月24日的研報中表示，城中村改造對業務聚焦于一二線城市的新開工端，例如設計、水泥等龍頭公司，短期拉動的效果有望超預期。截至9月8日全國水泥出貨率60%，全國水泥均價360元/噸，已達中小企業盈虧線附近，向下空間有限。城中村建設有望帶來較大新建增量，24年水泥需求有望觸底回升。推薦海螺水泥、華新水泥、上峰水泥，青松建化，關注中國建材、華潤水泥。東吳證券還建議關注珠江股份、萬科A。
